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澳购房者信心暴跌16%，创18个月新低！
Westpac-Melbourne Institute的最新研究表明，澳洲购房者情绪已跌至“悲观”水平，创下18个月新低。不过，受燃油价格回落提振，更广泛的消费者信心已从极端低点回升。
周二公布的这份民调还显示，公众对联邦预算案的影响“喜忧参半”。
5月，民众对失业的担忧虽有所缓解，但相关数值仍高于长期平均水平，表明就业市场的不安情绪依然存在。
研究人员指出，与住房相关的情绪看起来非常不稳定，这反映出多重压力：部分主要市场房价下跌、实际及预期利率走高，加上联邦预算案中宣布了一些影响投资型住房的重大税务政策调整。
数据显示，“购房时机”指数大幅下跌16.1%至72点，创18个月新低，比119的长期平均水平低了近50点。
这项由墨尔本大学、Melbourne Institute和西太银行（Westpac）联合开展的月度分析显示，受燃油价格下跌带动，5月消费者信心从4月的极端低位回升。
不过研究人员表示，这一积极因素很大程度上被澳联储月初加息25个基点的举动所抵消，这已是该行连续第三次加息。
研究人员补充道，与此同时，联邦预算案的影响似乎喜忧参半。
尽管“很少有消费者预期能直接获益”，但自预算案发布以来，整体情绪已略有改善。
值得注意的是，各代人之间的情绪分化十分明显。
婴儿潮一代和X世代的信心跌至极低水平（指数得分低于70），千禧一代略显悲观（指数得分95），而Z世代则“非常乐观”。
研究人员指出：“一般来说，消费者信心会随着年龄增长而下降，每两年下降1个百分点。然而，到2026年，代际差距已显著扩大。”
当被问及与一年前相比的家庭财务状况以及对未来12个月的展望时，民众的看法相对乐观。
但关于未来12个月和未来5年经济前景的民调得分，却创下了2022年11月以来的两个最低水平。
研究人员表示，消费者对失业的担忧虽在5月有所缓解，但由于就业前景不明，民众仍感到一丝不安。
研究人员重申，受房价下跌、利率走高以及预算案中投资型住房税改新政影响，住房相关情绪显得格外脆弱。
该调查于5月11日至15日进行，共收集了1200名成年人的反馈，并根据澳洲真实人口分布进行了加权处理。
02
联邦财案恐引发楼市震荡！澳洲房价或下跌4％，开发商将面临“双重暴击”
分析人士警告，由于联邦预算中房产税优惠政策的调整，澳洲最大的上市住宅开发商Stockland和Mirvac的投资者将面临营业额和利润下降的困境。
联邦预算案对房产税收优惠政策的修改，将先冲击房价和新开发项目总量，市场好转尚需时日。
瑞银分析师指出，在澳交所上市的Stockland和Mirvac，通常约有三分之一的新房销售给投资者。
随着房价增速放缓拖累销售与利润，两家公司短期内的开发利润率势必受损。
由 Solomon Zhang 领衔的分析师团队认为，Stockland和Mirvac受到的直接冲击最为明显。
基于投资者销售量和价格下行的敏感性分析，2027财年每股收益可能进一步下调约2%至5%。
上周房地产行业数据显示，由于投资者撤离市场，以及二手房资本利得税优惠政策的实施，房地产市场受到冲击，房价上涨放缓，新建项目也受到抑制。
与此同时，预算案后市场对政府支出增加的预期，引发了10年期政府国债的抛售。对许多依赖低利率环境的房产股而言，这无疑是雪上加霜。
这两家开发商分别有约四分之一（Mirvac）和三分之一（Stockland）的收益来自住宅开发，受建筑和融资成本飙升的冲击最为严重，相关因素也已拖累销售。
在20家最大的上市房地产公司中，Mirvac股价下跌25%、Stockland下跌28%，跌幅仅次于Ingenia的32%和Lendlease的45%。
不过近一周以来，两家公司表现相对坚挺。自5月12日预算案公布以来，Stockland股价上涨3.4%，Mirvac上涨1.8%。
原因之一是市场预期，传统的负扣税和资本利得税优惠若被限制在新建项目上，将利好这两家开发商。
但瑞银分析师强调，任何利好都将是延迟兑现的。受二手房市场价格和情绪压力影响寂寞夜晚视频在线观看，短期需求预计仍将下行。
分析师进一步指出，考虑到情绪受挫和价格阻力，短期内投资者购买量将下降，自住业主购买也可能放缓。
由于土地价值与二手房价格高度挂钩，地块价格涨幅将放缓。加之销量和成交价格双双走低，开发利润率势必收缩。
由 Ben Brayshaw 领衔的Barrenjoey分析师团队预计，预算案修改将使明年全国房价下跌2%至4%，日韩精品中文字幕乱码高于预算案前预期的1.5%降幅。
他们同样认为，这些变动将打击Stockland和Mirvac。
分析师表示，不应将这些变化视为对两家公司的利好——在其他条件相同的情况下，它们都将在疲软的市场中销售。
预计大型规划社区和公寓项目将增加促销激励和回扣以维持销售和交割。
鉴于过去的房价涨幅，昆州和西澳业务大体可以免疫，维州则是主要风险点，被视为最具挑战性的市场。
由 Chris Read 领衔的摩根士丹利分析师持类似观点。他们认为，预算案对住房开发的长期利好，将被短期周期性因素抵消。
摩根士丹利指出，相关措施本身具有积极意义，结合监管改革和各州政府的建筑激励，将为中期住房建设提供支撑。
但短期内，房价下跌、进项成本上升、利率上行和税负加重等多重压力叠加，恐将限制住房供应前景。
Jarden分析师 Tom Bodor 则对两家公司表示支持。
他认为，广泛预期的政策变化得到确认，反而提供了确定性。这些阻力并非新鲜事，Stockland和Mirvac当前的估值具有吸引力。
针对新建项目的税收政策确定性，加上政府通过税收豁免和供应侧政策对新房的扶持，应有助于销量，即便价格和利润率维持低迷。
瑞银分析师将今年房价涨幅预期下调至3%，低于预算案前的4.5%，2027年涨幅预期则从此前的2.5%下调至零。
瑞银还认为，疲软的住房市场也将波及上市土地租赁运营商Lifestyle Communities和Ingenia Communities。
分析师指出，这些公司依赖希望换小房的婴儿潮一代——后者需要先卖掉家庭住房，再用所得款项在开发商经营的社区购买新房，因此同样会受到二手房市场放缓的拖累。
瑞银分析师称，土地租赁运营商可能面临间接阻力，因为二手房价格和成交量下行，往往会通过咨询减少、转化率降低等方式拖累换小房活动。
不过，预计在最初的下滑之后，住房需求将重新回升。瑞银预计，中期支撑将来自自住购房者。
联邦财政部模型显示，未来10年自住业主将增加7.5万人（相应减少7.5万名投资者）。
03
澳洲三大建筑商警告：负扣税改革下，未来两年恐无新房落成
艾博年政府最新预算案以住房为重点，却被澳洲几大建筑商泼了冷水——他们警告，这份预算案在未来一两年内根本无法为全国增加一套新房。
澳洲几大建筑商联合发声，对联邦政府这份以住房为核心的预算案表示担忧，亚洲国产成人精品一级毛片多色婷婷久久久认为它今明两年都无法为全国住房供应贡献新增量。
虽然20亿澳元的全澳基建注资有望在四年后推动新房建设量增长5%至10%，但三家最大的建筑商均警告，这一切的前提是州和地方政府能拿出更好的表现。
而正是这两级政府，被认为是当前住房危机的始作俑者——多数州数十年来新房供应不足的问题始终未解。
预算案中与住房相关的重要公告包括：持续支持首次置业者、追加20亿澳元基建资金，以及对负扣税和资本增值税（CGT）豁免进行重大改革。
这两项税务调整似乎更偏向于购买新房的投资者，因为新房将成为投资者唯一仍可申请退税的住房市场领域。
然而，行业组织警告，在利率上升的压力下，二手房市场萎缩的整体风险可能对新房开工量产生显著冲击。
澳洲最大建筑商Metricon也加入了“看空”阵营。
首席执行官 Brad Duggan 直言，资本增值税和负扣税的调整“无疑会给二手房价格带来下行压力”，因此并不指望预算公告会对新房开工立竿见影。他甚至担忧，如果这些变化削弱了新房相对于二手房的竞争力，短期内反而可能拖累住房供应。
不过他也指出，真正的机遇不在未来12个月，而在两到四年之后——届时基建资金将逐步转化为已注册、有配套、可开工的土地。
但 Brad Duggan 强调，这一切的前提是州和地方政府必须在审批、土地释放和基建交付方面提速，才能实现5%至10%的增长。
“残酷的现实是，预算公告无法浇筑地基、无法连接管网、也无法审批住宅区寂寞夜晚视频在线观看，”他说，“我们看到州和联邦政府越来越倾向于高密度公寓生活，而这往往是国内交付成本最高的住房类型。”
在他看来，真正解决可负担性和供应问题的关键，是重新平衡住房组合，纳入更多地皮开发（greenfield developments），让澳洲人能在自己想住的地方拥有更多选择。
Brad Duggan 表示，公司今年预期的4500套建房目标不会受影响，但这份预算案已经为未来的建房困局埋下隐患。
“预算案没有充分考虑的一点是，新房建设需求与二手房价格紧密挂钩，”他说，“如果二手房价格与新房成本持平甚至更低，新房建设的增长将举步维艰。”
全澳第四大建筑商NEX Building Group同样不看好近期开工量的提升。
企业事务负责人 Brett Lavaring 表示，今年的公告可能要等到《全国住房协议》（National Housing Accord）接近尾声时才会带来更多建设量，且受益对象不会是公寓领域。
他坦言，市场环境会抑制买家热情，短期内难见变化。不过NEX自身的目标是今年比去年建造更多房屋，而且预算案不会影响这一计划。相较公寓等其他新房市场板块，他认为该举措对独立住房（detached housing）市场的提振更明显。
他补充说，预算案应对基建需求是积极的一步，因为这承认了澳洲面临的与其说是“住房危机”，不如说是“土地危机”。
技术移民的增加也可能带来助力，但他提醒，随着全国各地重大项目陆续启动，尤其是布里斯班奥运会临近，建筑工人的需求也将水涨船高。
全澳第五大建筑公司Mirrastone（原AHB Group）认为，政府加大基建力度是积极信号，因为这承认了新房交付并非孤立环节。
“但现阶段要量化预算案究竟能释放多少额外住房、提振效果何时落地，还为时过早，”Mirrastone首席执行官 Nathan Jenkinson 表示，“其影响很大程度上取决于基建资金转化为可开工项目的速度、规划审批效率，以及买家信心。”
他补充说，虽然税务调整可能引导投资者从二手房转向新房，但更宏观的可负担性问题仍是关键变量。
“归根结底，如果项目继续受困于基建瓶颈、规划延误和交付成本上涨，单靠税务手段无法解决住房负担能力问题，”Nathan Jenkinson 说，“我们需要协调一致的政策来刺激投资，并加速建设支撑增长走廊和区域社区所需的基础设施。”
04
新州百年一居室挂牌$250万！只因拥有全球最白沙滩
位于 Hyams Beach 的一栋单卧住宅重新挂牌上市，这里因拥有世界上最洁白的沙滩而闻名遐迩。
这栋坐落于新州南海岸的遗产名录房产经过大规模翻新与扩建，改造后在短期度假租赁市场上大受欢迎。
该一居室住宅占地295平方米，门牌号为57 Cyrus Street， Hyams Beach。
这栋被称为“Hyams Beach 小王冠”的住宅是一座经过重新构思、拥有百年历史的遗产小屋，紧邻海滩，多个角度均可饱览海景。
屋内配备定制一体化木作、大理石细节、贯穿全屋的天窗、精选灯具与豪华材料。
业主 Victoria Lillrud 是一名室内设计师，整座房产的转型升级均由她亲手操刀。
虽为一居室住宅，但现任业主还加装了阁楼床铺，可供儿童或额外宾客使用。
此外，房产仍有进一步提升空间，后续工作室的概念方案已就绪（须经议会批准）。
根据 Cotality 的记录，该房产此前于2025年2月以125万澳元成交。
Victoria Lillrud 曾在 Jervis Bay 翻新过另一栋住宅，并由此爱上了改造老屋的过程。
“我学会了如何针对 Airbnb 和度假用途设计房屋，也明白了设计中什么最重要，以及怎样为房屋增值。”她说。
谈到买下这栋 Hyams Beach 住宅的初衷，她表示目标始终是翻新、扩建，然后出售。
“我想把它打造成一个美丽的微型度假胜地，一座既适合家庭度假、也能用于 Airbnb 经营的海滨小屋。”
她坦言，刚接手时房子状况堪忧。
“原来的小屋几乎要散架了，后面还有一个旧扩建部分需要拆除。”
“这不是那种可以轻松完成的翻新。”
Victoria Lillrud 表示，改造的核心目标是让房子“极具个性”。
“这是一个巨大的挑战，要以最佳方式赋予它新生。”
“哪怕是主屋内部，我们也铺设了新地板，通过降低地面、巧妙运用百叶窗来营造开阔感，让天花板看起来更高。”
“为了创造更多空间感和流动感，我们在设计细节上下足了功夫。”
她说，自己希望延续这座遗产小屋的荣光，保留那份历史古董气息。
“延续海滨小屋的风格，同时让它兼具永恒感与奢华感。”
这栋翻新扩建后的住宅在 Airbnb 上大获成功，夏季每晚租金高达1000至1300澳元，淡季则有所下调。
Victoria Lillrud 表示，一居室的布局在当地市场中独具吸引力。
“有些情侣并不需要五居室或三居室的大房子。”
她说：“很多人来这里是为了度蜜月、庆祝周年纪念，或者只是想共度二人世界。”
这栋房子的命名灵感，源自她在悉尼 Crown Sydney 的入住体验以及她对“奢华的热爱”。
“它就像一个微型豪华小屋。”
她说：“我真希望能留下这处房产，但我必须卖掉它。”
“买房或翻新出售时，地段至关重要……这里的房产寥寥无几，能有幸在此持有一处真的非常完美。”
值得一提的是，资深电视人兼记者 Samantha Armytage 近期也出售了她在 Hyams Beach 的住宅。
这栋翻新住宅原先以意向表达（EOI）方式挂牌，此前指导价为295万至310万澳元。
“Hyams 有最白的沙滩，还有海豚……它与周边其他地方截然不同。”
Victoria Lillrud 说：“这是一个神奇的地方，宁静致远，真的很奇妙。”
该房产被列入《2014年 Shoalhaven 地方环境计划》的遗产名录，但保护范围仅涵盖建筑立面。
根据州立遗产名录记载，这栋建筑及附近的其他小屋是 Hyams Beach 早期聚居地最后的遗存，因而格外珍贵。
名录显示：“它们构成了一个历史街区的一部分，包括（对面的）Pacific House、（相邻的）The Cabins 以及61和63 Cyrus Street。”
这些小屋的建造者是 Francis Langridge。
他于1911年从墨尔本徒步寻找工作而来到 Jervis Bay，在当时正在当地西南部兴建的海员学院担任工头兼木匠。
到1926年，Francis Langridge 夫妇在 Pacific Lodge 从山顶搬迁至 Hyams Beach 之前一直居住于此。
后来，他们搬入一处由一位名叫 Alan 的人所拥有的“绿色木屋”，Francis Langridge 随后在57 Cyrus Street 建起了家族的第一栋房屋。
来自 Bond Lifestyle Properties 的销售代理 Connor Bond 表示，该房产指导价为250万至265万澳元，目前咨询非常火热，买家遍及堪培拉、悉尼、昆州乃至海外。
他指出，大多数感兴趣的买家将其视为潜在的周末度假屋、Airbnb经营房产或投资标的。
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